Что должен содержать договор долевого участия в строительстве?

Договор на участие в долевом строительстве требуется уже после того, как найдена надежная строительная фирма, проверен ее договор на покупку или аренду земли, изучено разрешение на застройку и декларация на строительный объект. Договор долевого участия (ДДУ) составляется в свободной форме, единых норм законом не предусмотрено. Это позволяет застройщикам использовать разные мелкие хитрости при его оформлении. В статье мы дадим юридическую консультацию по вопросам составления и подписания договора долевого строительства на основе Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (далее – ФЗ-214).

Общие нормы по составлению договора долевого участия в строительстве

В начале документа должен быть четко обозначен застройщик – юридическая фирма, с которой заключается договор. Помимо ее полного наименования, должы быть указаны и более подробные сведения, включая регистрационные данные и информацию о внесении юридического лица в ЕГРЮЛ. Указанная фирма-исполнитель должна фигурировать во всех остальных документах на строительство.

Лучше всего, если ДДУ будет подписан генеральным директором компании, а не иным должностным лицом на основании доверенности. В последнем случае при судебных прениях могут возникнуть проблемы. В тексте ДДУ четко определяется предмет заключения сделки, а именно передача строительного объекта в конкретный срок. Объект должен иметь подробную характеристику – номер кадастрового участка и адрес, этаж и номер будущей квартиры. К этим сведениям добавляются и денежные гарантии застройщика – гарантии по выполнению условий сделки.

Договор долевого строительства включает в себя гарантийный срок на сданную в пользование квартиру. При этом существуют минимальные сроки гарантии, уменьшать которые застройщик не имеет права – 3 года на технико-инженерное обеспечение и 5 лет на саму квартиру. Указанные пункты, обязательны для подписания договора долевого участия. Без них он будет лишен юридической силы.  Как и в случае, если он не будет зарегистрирован в Росреестре.

Образец договора долевого участия в строительстве

Скачать образец договора долевого участия в строительстве

Сроки договора долевого участия

Срок действия договора заканчивается только после того, как все обязательства по нему будут исполнены. Срок сдачи квартиры в эксплуатацию обычно указывается в рамках квартала. Это допустимо по закону, хотя и неудобно для дольщика. Расторгнуть ДДУ дольщик может только через 2 месяца после окончания крайнего срока сдачи объекта в эксплуатацию, если объект так и не был закончен к сроку, предварительно уведомив об этом застройщика.

Некоторые строительные фирмы включают в договор пункт о том, что за срыв сроков компания несет ответственность лишь при наличии ее прямой вины, что является нарушением ФЗ-214. При подписании договора долевого участия необходимо обратить на данный пункт особое внимание!!!

Незаконным является и слишком большой список обстоятельств непреодолимой силы, когда в него помимо традиционных событий – войны, стихийные бедствия и подобное включают и менее серьезные варианты. К примеру, изменение законодательства, холодная зимняя погода, задержки в поставках материалов и подобные не очень значимые обстоятельства. Если застройщик в договоре долевого участия написал очень много таких “обстоятельств”, то лучше отказаться от ведения дел с ним.

Попытки обезопасить себя от претензий дольщика строительные фирмы делают и в отношении качества. Одна из практик – приравнивать разрешение на ввод в эксплуатацию жилья к документу о полном соответствии квартиры нормам договора и проектной документации. Это исключает претензии по качеству в дальнейшем. Однако по ФЗ-214 любой брак на строительном объекте устраняется застройщиками или за них выплачивается компенсация.

Описание будущей квартиры в договоре

В договоре долевого участия обязательно присутствует упоминание о площади будущей квартиры, включая площадь балконов, лоджий и иных подобных помещений. В ДДУ обязательно должен быть пункт о действиях застройщика и дольщика в том случае, если итоговая площадь квартиры будет отличаться от проектной. Обычно за лишние метры доплачивает дольщик, а за их недостаток часть денег возвращает строитель.

При передаче дольщику объекта недвижимости составляется полный перечень его атрибутов – вставленные двери и окна, отделка балкона, стяжка полов, класс обоев и тип используемой краски. Хотя в законе нет прямого указания на этот пункт, включить его в договор необходимо. Это послужит серьезным доказательством невыполненных застройщиком обязательств в ходе судебных разбирательств.

Некоторые фирмы при заключении договора долевого строительства включают в него пункт о возможных изменениях в проектной документации, в этажности дома и планировке квартиры без предварительного согласования с покупателем. Это прямое нарушение прав потребителей и ФЗ-214 – у покупателя есть право знать, что он приобретает.

Инфографик “Как не стать обманутым дольщиком?”

Финансовые условия договора долевого участия

В договоре долевого участия прописывается точная сумма сделки – цена объекта недвижимости. Если вместо рублей используется иностранная валюта или условные единицы, то должен быть и отдельный пункт о курсе этой валюты к рублю. Указывается источник исполнения денежных обязательств дольщика перед застройщиком – личные деньги или банковский кредит.

В ДДУ следует прописать, что обязательства дольщика считаются исполненными в момент внесения денег в банк. В противном случае проволочки с переводом застройщик сможет записать на счет самого дольщика.

Отдельно упоминается о том, кто будет нести расходы за квартиру после ее ввода в эксплуатацию. Описать следует и условия оплаты коммунальных платежей – дольщик может оплачивать их сразу после окончания строительства дома или только после вступления в права собственности. Иногда эти 2 события разделяет полгода или год. В договор долевого строительства вписывается и размер неустойки, которую обязан будет выплатить дольщик при одностороннем расторжении договора. Обычно она составляет от 1 до 15% от стоимости жилья.

Не всегда следует настаивать на внесении в договор сразу всех указанных пунктов. В любом случае, если договор станет предметом судебных разбирательств, дольщика будет защищать закон «О защите прав потребителей» и новый закон о контроле за долевым строительством в России

Видеоконсультация эксперта “Подводные камни договора долевого участия”